REITs全称不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts)，起源于60年代美国，90年代风靡全球。我国早在2005年就关注到REITs产品，但由于市场环境不成熟、条件尚不具备，早期仅停留在探索阶段。2014年国内首支“类REITs”发行，11部委推动北京、上海、天津开展抵押式“类REITs”试点，标志着我国REITs从理论走向实践。2021年7月底发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》以来，首批9只产品已成功发行上市且运行平稳， REITs试点工作取得阶段性进展。截至2020年，类REITs产品累计发行93单，发行总规模达1752亿元。
2021年7月2日，国家发展改革委公布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》(简称“958号文”)，958号文明确试点区域放开全国范围，符合条件均可申报，新增能源基础设施、水利设施等资产范围。能源基础设施包括风电、光伏发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目，特高压输电项目，增量配电网、微电网、充电基础设施项目，分布式冷热电项目等。国内首次提出了光伏、风电等清洁能源项目可申报REITs，这就为整县制推进屋顶分布式光伏项目提供了一种新的融资模式。
2021年6月20日，国家能源局综合司发布《关于报送整县(市、区)屋顶分布式光伏开发试点方案的通知》，通知指出：开展整县(市、区)推进屋顶分布式光伏建设，有利于整合资源实现集约开发，是加快推进屋顶分布式光伏发展的重要举措，该通知是落实“碳达峰、碳中和”与乡村振兴两大战略目标的重要举措，对促进能源绿色转型、保障电力供应具有重要意义。2021年9月8日，国家能源局敲定首批整县(市、区)屋顶分布式光伏开发试点名单，将30个省区市的676个县(市、区)列入整县开发试点。
目前，全国整县制分布式正在推进，但由于地方政府的相关政策还没有出台，各大企业对于整县制屋顶分布式项目大多为跑马圈地，处于方案论证或框架设计阶段，没有实质性进展，民营企业因融资难、收益低等问题还在观望。整县制屋顶分布式光伏项目主要分为三类，工商业屋顶分布式、公共事业屋顶分布式、居民屋顶分布式。
工商业屋顶、公共事业屋顶分布式项目装机容量一般在1~3MW，户用分布式装机一般在1MW以下，投资额一般在200~900万。一般情况下，县级分布式以居民屋顶分布式居多。居民屋顶分布式建设受屋顶承载能力差异大、建设规模小、房屋所属权多、电费结算难、居民积极性不高、过于分散、电网接入受限、运维费用高、项目收益低等多重因素限制，投资者面临前期开发耗时长，资金筹措难，融资费用高、收益率低等多重风险。银行对于此类项目审批严格，审批时间较长，甚至不予贷款，出现因融资不到位造成项目不能落地的现象。
958号文出台后，对整县制屋顶分布式光伏项目的融资开创了新模式。958号文提出首次提出光伏发电项目可在4个直辖市和29个人口净流入大城市、跨区域多地多项目打包申请REITs，能源基础设施以风电、光伏发电等新能源设施为主，试点范围明确限定在4个直辖市和29个人口净流入大城市。
整县制分布式可跨区域多地多个项目打包申请REITs模式。打包项目纳入全国基础设施REITs试点项目库后，可直接报送国家发改委，虽仍须附项目所在地省级发展改革委意见但无需由省级发改委转报。申请REITs的企业须有当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元的存量资产，存量项目运营时间“原则3年”，如已能够实现长期稳定收益的项目，可适当放宽的要求，运营期要有持续稳定的现金流，来源合理分散；首次发行基础设施REITs的项目，并新增可扩募不低于首发两倍规模的规模要求。90%(含)以上的净回收资金(指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等的资金后的回收资金)应当用于在建项目或前期工作成熟的新项目。
整县制分布式光伏采用REITs模式融资有如下特点：一是光伏企业已持有20MW及以上的清洁能源资产，原则上并网发电3年以上，电费结算良好，投资收益较好，可满足未来3年净现金流分派率不低于4%的要求；二是持有整县制分布式光伏项目的企业，越来越集中在央企和大型国有企业，有经验丰富的专业运营团队，资金风险可控；三是权益类的REITs资金来源于全社会，比起刚性债务有更广泛的筹资渠道，到期只需分红不需还本，资金成本更低，可降低债务杠杆，增加企业现金流；四是对资产负债率与国资委要求限额相近的企业，采用REITs融资模式，可降有效低企业负债率。
近年来，光伏发电、风电等清洁能源发展较快，形成了大量优质存量资产，截至2020年底，仅光伏和风电两个领域存量项目规模就达2.6万亿，开展基础设施REITs试点已具备较好条件。
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